Итак, друзья, приближается срок сдачи налоговой декларации о полученных доходах за 2013 год (30 апреля 2014 года). И , хотя, у нас в запасе пока есть три месяца, я предлагаю вспомнить всё, что нам необходимо знать об уплате налога за проданную недвижимость физическим лицом, т. е Вами!
Для начала, давайте немного разберем термины и понятия.
Первое: Доход, полученный физическим лицом от продажи недвижимости (квартира, дом, участок земли) , далее буду писать просто Квартира, облагается налогом на доходы физических лиц, который коротко и ясно принято зазывать НДФЛ.
Второе:Физические лица (люди, граждане, не фирмы, не компании, в общем, не юридические лица), бывают :
налоговыми резидентами
и налоговыми нерезидентами!
Кто это налоговые резиденты и нерезиденты и как их различить?
Налоговые резиденты РФ - те, кто фактически находятся в стране более 183 дней в течение 12 месяцев подряд и обязаны платить НДФЛ по ставке 13 % при продаже квартир или любой другой недвижимости, находящейся как на территории РФ, так и за ее пределами. Например, если постоянно проживающему на территории России гражданину достанется в наследство квартира в Украине, то после ее продажи он должен задекларировать свой доход и уплатить НДФЛ 13 %. Налоговые нерезиденты - те, кто фактически не находятся в стране более 183 дней в течение 12 месяцев подряд и платят НДФЛ по ставке 30% только при продаже недвижимости, находящейся на территории России. То есть, если постоянно проживающий на территории Украины гражданин решит продать свою квартиру, находящуюся на территории РФ, то он должен уплатить НДФЛ в казну РФ.
Когда и куда подавать налоговую декларацию при продаже квартиры?
Налоговую декларацию нужно подать в налоговую инспекцию по месту прописки продавца не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а оплатить не позднее 15 июля.
Какие документы нужно предоставить для уплаты налога с продажи квартиры?
Список документов, которые нужно предоставить в налоговую инспекцию при продаже квартиры:
1. Паспорт продавца (копия)
2. Декларация по форме 3-НДФЛ
3. Копия ИНН
4. Зарегистрированный договор купли-продажи квартиры (копия)
5. Платежные документы (выписки по счету) или расписки.
6. Заявление на распределение вычета (в случае общедолевой собственности)
Кого Налоговый кодекс освобождает от уплаты налога с продажи квартиры?
Если квартира (или другая недвижимость) у продавца (при условии, что он налоговый резидент РФ) находилась в собственности более трех лет, то доход с продажи квартиры налогом не облагается (220 ст. Налогового Кодекса РФ). Частый вопрос, который возникает в связи с этим - а надо ли подавать налоговую декларацию, если продаваемая квартира была в собственности более 3 лет? В данном случае ответ нужно искать в ст.217 п.17.1 того же Налогового кодекса: Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)(...) 17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
А это значит, если доход не подлежит налогообложению, то и подавать декларацию при продаже квартиры (в собственности более 3 лет) не нужно.
Внимание! Это правило распространяется только на налоговых резидентов!
Налоговый нерезидент платит налог по ставке 30 % независимо от срока давности приобретения недвижимости!
Почему важно знать налоговый статус Продавца?
Если Продавец налоговый нерезидент в будущем уклонится от уплаты налога за продажу квартиры, то бремя выплаты его налога перейдёт на покупателя и в независимости от его статуса (резидент-нерезидент) Покупателю придется оплатить в казну налог в размере 30%!
Вот , как наше государство обезопасило себя от умышенной неуплаты налогов налоговыми нерезидентами-гражданнами других стран, в случае их исчезновения из поля зрения российских налоговиков. Действительно, продаст иностранец квартиру в Москве, уедет к себе, например: в Папуа Новую Гвинею, и кто его будет искать и на какие средства , чтоб вернуть в казну 30%?
Поэтому будьте аккуратны при сделках купли-продажи, где продавцом, является налоговый нерезидент и сразу при сделке, правильно оформляйте документы и свои гарантии того, что Вам не придётся в будущем оплачивать чужие счета! Как такие гарантии оформляются Вам подскажет: ваш юрист, адвокат или любой грамотный брокер по продаже недвижимости. Если будут вопросы, обращайтесь в и мы с радостью окажем вам квалифицированную помощь.
С какого момента считать 3 года в собственности?
В большинстве случаев срок нахождения в собственности можно узнать, посмотрев на свидетельство о государственной регистрации права – срок нужно считать с момента, указанной в графе дате выдачи.
Если свидетельство выдано повторно (например, взамен утерянного), то дату нужно смотреть в самом низу свидетельства в фразе: "о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) сделана запись регистрации №...".
Но это правило не распространяется на следующие случаи:
1) Недвижимость получена по наследству (не важно - по закону или по завещанию). В этом случае отсчет ведем от даты смерти наследодателя. Данное положение регламентируется Гражданским кодексом:
Ст. 1152 ГК РФ. ч. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Ст. 1114 ГК РФ. ч. 1. Днем открытия наследства является день смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день смерти, указанный в решении суда.
2) Квартира получена в доме, построенном жилищным строительным кооперативом (дом ЖСК). Отсчет ведем с даты, указанной в справке о выплате пая. (п.4 ст.218 ГК РФ)
3) Если у собственника изменился размер доли в квартире. Например, квартира принадлежала маме и совершеннолетнему сыну по ½ доле каждому более 3 лет, а перед продажей мама подарила свою долю сыну. В таком случае доход, полученный сыном от продажи всей квартиры целиком также не облагается налогом. Данное положение разъясняется , а также .
С какого момента считать три года владения новостройкой?
Отдельно стоит коснуться вопроса квартир, купленных на стадии строительства (новостроек). Налоговое законодательство не отвечает четко на этот вопрос, порождая споры между налоговыми инспекторами и плательщиками. Налоговые инспекторы аппелируют к дате государственной регистрации права собственности (т.е. дате получения свидетельства на квартиру). Однако, в ст. 220 НК указано: Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет: (…) при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме — договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику ИЛИ документы, подтверждающие право собственности (т.е. свидетельство — прим.) на квартиру, комнату или долю (доли) в них;
Таким образом, за налоговым вычетом можно обратиться после получения акта приема-передачи квартиры застройщиком.
Также в заблуждение вводит рассуждения о сроке владения новостройкой вносит . Однако правовая система Гарант указывает, что данное письмо не было опубликовано официально.
Новое свидетельство, полученное на основании узаконенной перепланировки.
Еще один частый вопрос: что если в квартире произведена перепланировка и в связи с этим было получено новое свидетельство? В этом случае Письмо ФНС России от 11.12.2012 № ЕД-4-3/21023@ разъясняет, что: Факт регистрации налогоплательщиком квартиры в связи с увеличением ее площади в результате перепланировки без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данную квартиру. В связи с этим моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на квартиру в связи с осуществлением ее перепланировки, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
Если недвижимость в собственности менее трех лет?
В таком случае продавец, если он налоговый резидент должен заплатить налог на доход физического лица в размере 13%.
Как уменьшить налогооблагаемую базу?
220 статья Налогового кодекса РФ предусматривает налоговые вычеты, уменьшающие налогооблагаемую базу на сумму до 1 миллиона рублей. Общая сумма налога при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, вычисляется по формуле: Сумма налога = (Цена квартиры в договоре – 1 000 000 рублей) * 13%.
Если стоимость недвижимости в договоре не превышает 1 млн. рублей, то налоговый вычет равен стоимости квартиры. При этом налоговая база равна нулю, налог также равен нулю.
Как распределяется налоговый вычет между несколькими продавцами?
В случае если продавцов квартиры несколько, то налоговый вычет с суммы, не превышающей 1 миллион рублей, распределяется между ними следующим образом:
При равнодолевой собственности – пропорционально долям.
Пример: После вступления в наследство между двумя наследниками доли в квартире распределились как 3/4 и 1/4. После продажи квартиры (менее трех лет в собственности) владелец ¾ долей имеет право уменьшить налогооблагаемую базу на 750 000 рублей (3/4 от 1 млн. рублей), а владелец ¼ - на 250 000 рублей (1/4 от 1 млн. рублей). Если собственниками долей являются несовершеннолетние дети, то от их имени получают налоговый вычет при продаже квартиры их законные представители - родители, они же обязаны и уплатить налоги с суммы, превышающей 1 миллион рублей
Относительно налогового вычета при продаже квартиры при долевой собственности Федеральная налоговая служба опубликовала . Суть письма в том, что:
...в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 руб.
Это означает, что если при продаже квартиры каждый из собственников оформит отдельный договор купли-продажи лично своей доли, то и претендовать он сможет на вычет в 1 млн. рублей, а не на долю от 1 млн., пропорциональную доле в праве собственности на квартиру.
•При совместной (без выдела долей) собственности – по договоренности между сторонами. Пример: Мать и совершеннолетняя дочь приватизировали квартиру в совместную собственность. После продажи квартиры (менее трех лет в собственности) они могут распределить налоговый вычет по договоренности, написав соответствующее заявление в налоговой инспекции.
Сколько раз можно использовать налоговый вычет при продаже квартиры?
Налоговым вычетом в 1 миллион рублей при продаже квартиры можно пользоваться при каждой продаже, в отличие от налогового вычета при покупке квартиры, предоставляющегося один раз в жизни. Однако, если в одном налоговом периоде (календарном году) налогоплательщик продал две квартиры, которыми владел менее трех лет, то сумма вычета при продаже останется неизменной - 1млн. рублей.
